La location meublée de courte durée, popularisée par des plateformes comme Airbnb, Abritel ou Booking.com, a connu une croissance spectaculaire ces dernières années. Face à cet essor, les pouvoirs publics ont renforcé le cadre réglementaire pour mieux encadrer ce type d'activité et limiter ses effets sur le marché immobilier local. Cet article dresse un état des lieux des obligations en vigueur, expose certaines pratiques de contournement et propose des conseils concrets pour exercer cette activité dans le respect de la loi.
2. Le cadre réglementaire en 2025
2.1. Enregistrement obligatoire
Depuis la loi ELAN (2018), complétée par la loi « Climat et Résilience » (2021), tout loueur en meublé touristique doit obtenir un numéro d’enregistrement auprès de sa mairie. Ce numéro, obligatoire sur toutes les annonces en ligne, permet de contrôler les locations et de suivre les revenus générés.
2.2. Limitation du nombre de nuitées
La location de la résidence principale est limitée à 90 nuitées par an. Au-delà, le propriétaire doit adopter un autre statut (loueur en meublé non professionnel ou professionnel) et obtenir un numéro SIRET.
2.3. Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Les logements mis en location doivent afficher un DPE valide (de A à G). Les logements classés F ou G seront progressivement exclus de la location touristique afin d’encourager la rénovation énergétique.
2.4. Règles de copropriété
La location de courte durée peut être restreinte, voire interdite, par le règlement de copropriété. Le bailleur doit :
- Informer le syndic et les copropriétaires,
- Respecter les usages des parties communes et privatives,
- Obtenir une autorisation en assemblée générale si nécessaire.
3. Stratégies de contournement : pratiques risquées
Fausse résidence principale
▸ Principe : Déclarer un autre logement comme résidence principale.
▸ Risques : Amende jusqu’à 50 000 € par annonce (article L324-1-1 du Code de la construction et de l’habitation).Baux fictifs ou détournés
▸ Principe : Multiplier les baux courts pour simuler de la colocation.
▸ Risques : Requalification en activité illégale, sanctions civiles et pénales.Coliving déguisé
▸ Principe : Louer des chambres en continu en les présentant comme du coliving.
▸ Risques : Redressements fiscaux, cotisations URSSAF, requalification d’activité.Multiplication d’annonces
▸ Principe : Publier plusieurs annonces pour un même logement sur différentes plateformes.
▸ Risques : Suppression des annonces, signalements aux autorités, blocage de comptes.
💡 Conseil : Tenez une comptabilité claire et conservez tous vos justificatifs (déclarations, courriers de la mairie, décisions de copropriété, etc.) pour faire face à un éventuel contrôle.
4. Bonnes pratiques pour exercer en toute légalité
- Déclarez votre logement auprès de la mairie et tenez votre numéro d’enregistrement à jour.
- Justifiez la résidence principale (factures, quittances de loyer, attestation sur l’honneur).
- Contrôlez le DPE avant toute mise en ligne. En cas de classement F ou G, prévoyez des travaux rapidement.
- Consultez le règlement de copropriété, et demandez une autorisation en AG si nécessaire.
- Utilisez un contrat de location clair, précisant le prix, la durée, le dépôt de garantie et les modalités d’annulation.
- Vérifiez vos assurances : votre contrat habitation doit inclure la garantie villégiature (location saisonnière).
5. Un contrôle accru des autorités locales
Depuis début 2025, plusieurs grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux…) ont intensifié les contrôles :
- Opérations conjointes entre les services fiscaux (DGFiP) et les mairies,
- Amendes allant jusqu’à 10 000 € par annonce non conforme,
- Suppression immédiate des annonces dépourvues de numéro d’enregistrement.
6. Conclusion : comment rester dans les clous ?
La location meublée de courte durée peut être une source de revenu intéressante, mais elle s’inscrit désormais dans un cadre réglementaire strict. Pour éviter les sanctions, la transparence et la conformité sont essentielles. Respecter les règles, c’est aussi préserver la pérennité de son activité.
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