Depuis la loi de finances du 14 février 2025, un nouveau dispositif permet de recevoir jusqu’à 300 000 € en dons familiaux totalement exonérés d’impôt, à condition de respecter un cadre légal strict.
Pensée comme une mesure de soutien à l’achat immobilier et à la rénovation énergétique, cette disposition vise un large public : parents souhaitant aider leurs enfants, grands-parents transmettant leur patrimoine, etc.
Dans cet article, nous faisons le point sur :
Les conditions à respecter,
Les risques en cas d’erreur,
Et les bonnes pratiques pour sécuriser la transmission.
2. Ce que prévoit la réglementation en 2025
2.1. Un plafond de 300 000 €
- Un bénéficiaire peut recevoir jusqu’à 300 000 € de dons exonérés d’impôt.
- Chaque donateur ne peut donner plus de 100 000 € par bénéficiaire.
📝 Exemple : un petit-fils peut recevoir 100 000 € de son grand-père et 100 000 € de sa mère, sans payer de droits, à condition de remplir toutes les conditions exigées.
2.2. Dons réservés à la sphère familiale
👥 Les donateurs autorisés :
- Parents
- Grands-parents
- Arrière-grands-parents
- Oncles et tantes sans descendance
👶 Les bénéficiaires :
- Descendants directs (enfants, petits-enfants…)
- Neveux et nièces si le donateur n’a pas de descendant
2.3. Un usage encadré des fonds
Les fonds doivent être utilisés dans les 6 mois, exclusivement pour :
🏠 Acheter un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)
🔧 Réaliser des travaux de rénovation énergétique dans une résidence principale (travaux éligibles à MaPrimeRénov’)
⚠️ Pas d’exonération pour :
- L’achat d’un logement ancien sans rénovation
- L’investissement locatif classique
2.4. Conditions d’occupation du logement
Le bien financé doit être :
- Occupé en tant que résidence principale pendant au moins 5 ans
- Ou loué à un tiers (non membre du foyer fiscal), également en tant que résidence principale, pendant 5 ans
📌 Tout manquement entraîne une requalification fiscale du don, avec pénalités à la clé.
3. Risques en cas de non-respect
❌ Erreur | ⚠️ Conséquences |
Usage des fonds après 6 mois | Suppression de l’exonération, rappel d’impôt |
Utilisation pour une résidence principale de courte durée | Redressement fiscal + pénalités |
Donateur non éligible (ex : cousin) | Rejet de l’exonération |
Absence de justificatifs (factures, diagnostics…) | Requalification en donation classique avec droits |
💡 À retenir : conservez toutes les preuves nécessaires :
- Virements bancaires
- Factures des travaux
- Actes de propriété
- Diagnostics énergétiques (DPE)
4. Bonnes pratiques pour sécuriser votre transmission
📁 Conservez tous les documents (preuves de lien familial, virements, lettre explicative)
🗓 Respectez strictement le délai de 6 mois
🏡 Vérifiez la conformité du logement (DPE, travaux éligibles…)
🔍 Assurez-vous du respect des conditions d’occupation
📑 Faites encadrer la donation par un notaire en cas de doute
5. Pourquoi se former à la transmission patrimoniale ?
La fiscalité et les règles de transmission deviennent de plus en plus complexes. Il est donc crucial pour les professionnels :
- Du droit
- De la gestion de patrimoine
- De l’immobilier
- De la comptabilité
… de se former afin d’accompagner efficacement leurs clients.
6. Formation recommandée
🎓 Formation : La transmission du patrimoine – Donations, testaments et autres formes de transmission
✅ Apprenez à :
- Maîtriser les règles juridiques et fiscales des donations
- Comprendre les différents types de transmission (anticipée, post-mortem, à titre gratuit ou onéreux)
- Étudier des cas pratiques, modèles d’actes et mises en situation réelles
- Bénéficier d’une formation 100 % finançable | CFJS – Centre de Formation Juridique Supérieure
👉 Accédez à la formation ici : La transmission du patrimoine : donations, testaments et autres formes de transmission
