Créer une SCI familiale paraît simple. Mais en 2025, les erreurs se multiplient. Et les conséquences s’aggravent : blocage de succession, conflit entre héritiers, redressement fiscal. Pourtant, avec un peu d’anticipation, ces écueils peuvent être évités.
1. Des statuts rédigés trop vite, et trop mal
Les statuts de SCI sont souvent négligés. On copie un modèle. On oublie d’adapter. Et plus tard, au moindre désaccord, tout se complique.
Ce sont pourtant les statuts qui fixent les règles :
– Pouvoirs du gérant
– Conditions de vote
– Clause d’agrément
– Modalités de cession
Une SCI familiale mal encadrée devient fragile. Chaque mot des statuts compte.
2. Choisir le mauvais régime fiscal : un piège classique
IR ou IS : le choix fiscal d’une SCI n’est pas neutre. Il doit correspondre aux objectifs.
À l’IR, les associés paient l’impôt sur leur part des loyers. Avantage : le déficit foncier est imputable. Inconvénient : fiscalité lourde si les revenus augmentent.
À l’IS, la société paie l’impôt. On peut amortir les biens. Mais en cas de revente, la plus-value est fortement taxée, sans abattement.
Beaucoup choisissent par défaut. Et regrettent plus tard. Il faut arbitrer en fonction du projet patrimonial.
3. Transmission mal pensée = succession bloquée
Une SCI familiale est souvent créée pour anticiper une transmission. Mais si l’on oublie certains points, elle peut produire l’effet inverse.
Que se passe-t-il :
– Si le gérant décède sans clause de continuité ?
– Si les héritiers ne s’entendent pas ?
– Si la clause d’agrément bloque la transmission ?
Une donation de parts peut aussi poser problème. Sans démembrement adapté, les droits de mutation explosent.
Prévoir, dès le départ, les scénarios sensibles, c’est préserver la stabilité de la structure.
4. Une gouvernance floue, un terrain miné
Qui décide ? Comment ? À quelle majorité ? Et si un associé est minoritaire, peut-il bloquer une décision ?
Autant de questions simples… mais qui, sans réponse claire dans les statuts, peuvent paralyser la SCI familiale.
Exemples fréquents :
- Gérant indéboulonnable
- Absence de clause de révocation
- Conflits sur la répartition des bénéfices
- Désaccord sur les comptes courants d’associés
L’organisation interne est le pilier de la stabilité. Il faut l’écrire. La faire respecter. Et la faire vivre.
5. Le fisc surveille : gare à la requalification
L’administration fiscale s’intéresse de près aux SCI mal utilisées. Les montages artificiels, les SCI fictives, ou celles sans véritable activité, sont dans le viseur.
Une SCI mal structurée, mal gérée ou incohérente avec sa finalité peut être :
– Requalifiée en indivision
– Considérée comme abusive
– Redressée fiscalement
Cohérence des statuts, pratique réelle et suivi comptable sont essentiels pour éviter toute contestation.
Se former pour structurer une SCI familiale solide
La formation CFJS « Constitution et organisation de la SCI » vous permet de :
- Comprendre les règles essentielles
- Choisir le bon régime fiscal
- Anticiper les transmissions
- Étudier des cas concrets issus de la pratique
- Repartir avec des modèles sécurisés
Durée : 1 jour – En présentiel ou à distance
Public concerné : juristes, notaires, CGP, professionnels de l’immobilier
Conclusion : sécuriser avant qu’il ne soit trop tard
Une SCI familiale peut devenir un outil exceptionnel de gestion patrimoniale. Mais à condition d’être bien conçue.
Prenez le temps de rédiger des statuts solides, choisissez le bon régime fiscal, anticipez les transmissions, et ne laissez rien au hasard.
